０ 前言
近年来，随着人民生活水平的不断提高和住宅多样化的不断发展，物业管理已成为一门科学。其内涵已经超出了传统房产管理的范畴，发展成为集多种手段对物业进行综合管理，并对相关物业资料进行保管、归类、汇总、整理分析等。在此前提下，我国各地涌现出了一些运用现代计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。但是许多智能化住宅小区都存在搭好了硬件平台，却没有优秀的软件在上面运行的情况，或者说缺少现代化的管理手段。科学高效管理是现代化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于现代化小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，只有利用计算机进行物业管理，利用优秀的物业管理软件实现对物业信息的标准化和规范化,为物业管理工作提供准确及时的信息，有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策，同时，也使物业管理公司及时准确地了解运营状况，做出经营决策,这样，才能使物业管理走向现代化。
现在物业管理中软件的应用大致有三个层次（或称三种阶段），第一层次为单项数据处理，模仿手工管理方式，多用于简单的事物性工作，这是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平。第二层次是数据综合处理，此时计算机应用呈现网络化和实时处理特点，已经具备部分提高物业管理效率的特点。第三层次则是管理信息系统，此时信息论、控制论、软件工程等优化理论在软件程序中得以运用，计算机网络和数据库的建立，使计算机由管理某个单一系统发展成全面的管理信息系统。系统集成能力的高低和决策分析功能，成为衡量此阶段物业管理软件水平的依据。笔者在物业管理软件的开发使用与维护中对所发现或存在的问题，进行了分析，提出了一些改进的措施，希望能够引起物业管理系统软件开发的同行们对这些问题的思考。
１ 需求分析直接关系到软件的质量和生命周期
１．１ 领导的重视程度和参加需求分析人员的因素
首先，软件项目开发是一把手工程，这一点企业领导一定要明确，一般情况下企业一把手对软件开发的重视程度越高，软件成功的可能性就越大，但实际上大多数企业的领导却对软件开发工作并不关心和重视，往往只是安排下去后就不再过问，有的领导甚至认为只要把计算机买来了电脑里就什么都有了，想要什么只要一敲键盘就会有了。企业领导不光要重视软件的开发工作，还应对使用计算机进行企业管理有相当的认识，不能只是凭一时心血来潮或要搞一些政绩工程就要搞软件开发。其次，参加需求分析的业务人员（指所有设计、运行、维护、管理计算机信息系统的技术人员）的素质与工作状况直接影响信息系统的建立与实施，这一点不可忽视。在组建时必须综合考虑每个工作人员的特长及优势协调，对业务了解的深刻程度，参加的人员中还应包括部分软件的最终使用者，这些人应尽量选择有应用管理系统经验的人。如果能有参加过软件开发经验的人员就更好了，往往这些人能提出一些好的建议，会使开发过程少走很多弯路。
１．２ 明确开发的目的
需求分析的任务是确定系统必须完成那些工作，要对目标系统提出完善、准确、清晰、具体的要求。需求分析是软件定义时期的最后一个阶段，这时必须准确回答“系统必须做什么”这个问题，需求分析的结果是系统开发的基础，关系到整个软件工程的成败和软件的质量。另外，对现阶段业务的需求要贴近实际，对未来的业务需求也应该具有前瞻性。
在需求分析的过程中要尽量多地组织开发小组，与实际要使用系统的业务人员讨论和沟通，要从用户处收集需求的合理性，这样，才能真正明白要达到业务目标所需的功能和用户要求，只是凭空猜想用户的要求结果是不会令人满意的。如何能获得需求呢，通过有效的用户—— 开发者的合作才能成功。需求获取是一个需要高度合作的活动，必须透过客户所提出的表面需求理解他们的真正需求。询问一个可扩充的问题有助于更好地理解用户目前的业务过程，并且知道新系统如何帮助或改进他们的工作。
调查用户任务可能遇到的变更，或者用户需要使用系统其他可能的方式。想象自己在学习用户的工作，需要完成什么任务？有什么问题？从这一角度来指导需求的开发和利用。还有探讨例外的情况，比如，什么会妨碍用户顺利完成任务？用户对系统错误情况的反映，是如何想的？搞一些需求讨论会，会上必须把所有的讨论记录下来，同时，还要做一定的整理。如果不这样做，那么结束会议的时候就会发现，所有的讨论只剩下一个模糊的印象。在座谈讨论之后记下所讨论的问题，请参与讨论的用户评论并更正。及早并经常进行座谈讨论是需求获取成功的一个关键途径，只有这样，才能确定是否真正获取需求。
研究表明：与不成功的项目相比，一个成功的软件项目在开发者和用户之间采用了更多的交流方式。与单个客户或潜在的用户组一起座谈，对于业务软件包或信息管理系统（MIS）的应用来说是一种传统的需求来源。尽量理解用户用于表述他们需求的思维过程，充分研究用户执行任务时做出决策的过程，并提取出潜在的逻辑关系。流程图和决策树是描述这些逻辑决策途径的好方法。
１．３ 不能把可行性研究当作是需求分析
虽然可行性研究是一次完整的分析设计过程，此阶段已粗略了解了用户的需求，甚至提出了一些可行性方案，但却可能忽略许多细节，而最终在需求分析中却不能遗漏任何一个微小的细节，遗漏了可能会给软件的开发造成很大的麻烦。
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