对于大型房地产项目，一般都具有周期长、投资风险大、项目开发管理程序复杂等特点。如何加强项目承包管理，实现效益最大化，是股东或上级企业最关心的事情。
一、房地产项目开发的基本特点。
按照常规来说，一个房地产项目，主要有项目前期论证、投资分析、项目策划、土地确权、规划设计、建筑设计、工程建设、营销、物业管理等几个方面。对于一个大型房地产集团来说，项目分布点多面广，管理幅度较大；而且，由于房地产项目具有不可复制性的特性，项目之间存在差异化，有些项目的开发周期较长。因此，作为股东，最好的办法就是在把握好项目总体策划的基础上，配备一支强有力的项目经营管理队伍。
二、对项目经营管理层实行项目承包管理的总体思想。
作为上级企业对开发项目实行项目全过程承包管理，可采取项目竣工业绩考核与年度计划考核相结合的办法，实现项目开发建设的可控在控。促进项目效益最大化。对项目公司的考核管理，主要体现在企业效益（利润）、过程控制程序化、企业持续稳定发展等方面，强凋在实现利润最大化的同时，保证企业的健康发展。项目承包利润主要指项目公司房地产开发实现利润，不包括项目公司之间交叉持股形成的收益，这是项目考核的关键点。利润指标一经确定，一般不予调整。因政策变化，如利率调整、费率调整、不可抗力、集团重大决策调整等因素直接影响承包指标的，经上级企业项目管理委员会同意在考核兑现时予以调整。项目经营班子是项目承包主体的承包方，是项目承包责任压强的主要承载者。因此，本文主要针对项目公司在经营承包管理中，如何实施经营者年薪制进行重点阐述。
三、项目承包的基本原则。
一是责任、权力、业绩、利益相统一原则。二是按绩分配、效率优先、兼顾公平原则。三是项目过程控制与总体业绩评价相结合原则。
四、承包指标核定程序
１.项目承包考核指标的核定。在项目立项阶段，集团应组织项目前期工作组对项目进行立项调研和策划工作，提出项目开发定位和运作思路，编制项目可行性研究报告。上级企业对项目可行性研究报告进行审查，按先进、合理的原则对项目主要技术经济指标进行优化调整，据此确定项目承包考核指标，并据此确定经营者年薪水平。
２.项目公司应根据上级企业批复的可行性研究报告，编制项目全程开发计划和项目财务收支估算，确定项目开发各年度财务预算及年度里程碑计划，经上级企业审查批准后执行。年度计划和年度预算的执行情况与经营者预支年薪挂钩考核。
３.随着各期单项项目规划设计方案的确定，项目公司应根据项目开发方案及设计概预算，对单项项目的开发计划及项目经济效益进行评价。通过投入产出分析，确定目标单位成本、目标单位售价、目标销售率、目标工期等指标。项目公司上报上级企业，经审查批准后，列入项目结束年度的考核计划。在项目结束年度进行考核，并与该年度的预支年薪挂钩。
五、项目总体评价
对于项目的全过程评价，主要综合运用了平衡记分卡、经济增加值理论等管理思想。
１.主要评价指标
①过程控制指标
工程优良率：主要为了保证工程质量，这是企业参与市场竞争的根本保证；
项目开发周期：主要考核项目的实际开发运作周期，鼓励提前竣工；
安全管理：出现一次安全事故，视情节扣分，该项指标得分扣完为止。
②财务指标
净资产收益率＝净利润÷平均净资产×１００％；
不良资产比率＝项目竣工年末不良资产总额÷项目竣工年末资产总额×１００％；
盈余现金保障率＝经营现金净流量÷净利润×１００％。
③企业健康指标
经营者基本素质：取项目周期内该项指标考核平均值；
员工满意度：取项目周期内该项指标考核平均值。[本文共有 2 页，当前是第 1 页] <<上一页 下一页>>
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