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3.2 控制工程变更和现场经济签证
在工程建设项目中,工程变更和现场签证是不可避免的,但要进行有效控制.为防止施工图设计中产生漏洞,除在审核图纸时把关外,还应在甲、乙方、设计单位的图纸会审、设计单位的技术咨询中尽量消除漏洞.设计变更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,尽可能把设计变更控制在施工阶段初期,尤其对影响工程造价的重大设计变更,更要先比较各个方案的优劣,选择最经济适用的方法,使工程造价得到有效控制.
a.基础部分由于很多不可预料的因素,发生的图纸外的签证比较多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要严格把关.
b.对于现场签证,要实行严格认真的逐级审核制,即造价工程师审核签字,总监理工程师及业主方项目经理再审核签字后方才有效.
c.对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核.
3.3 严格审核工程施工造价
根据计划进度和现场施工的实际进度,即时核定施工预算.对于实际有可能超出相应施工单位报价的部分,要加以详细分析,找出原因,调整或修正,对工程造价实施动态控制.
a.各种单项工程造价严格控制在预算内[5].各种主要材料及设备的价格,如钢筋、商品混凝土、水电主材设备等均应控制在预算之内.尽量不突破,如果必须调整则应及时办好现场材料、设备的确认手续.
b.对于施工单位未按设计施工图完成的工程内容,要办理好相关手续,在结算中予以扣减.
c.工程项目的材料费一般占工程总造价的50%～60%左右,材料费用是成本控制的关键.建设单位为控制成本及确保材料质量,对某些材料可采用甲方指定或限价方式.在材料调差方面,主材及设备调低调高的部分都要认价,办好相关手续,结算时据实调差.
d.结算审计时,对各个单项的工程量分别复核,同时对定额套项要严格审核,不出现漏项、增项及施工单位套高不套低的现象.
e.在工程竣工后,房地产开发公司应建立严格的结算审核制度,自身审核后,再送至专业审计单位进行二次审核,通过层层把关,真实合理地反映工程造价,从而降低工程成本.
3.4 工程造价的预算采用工程量清单报价
我国已加入WTO,正逐步尝试实施国际通行的做法,2003年已发布GB50500-2003《建设工程工程量清单计价规范》,对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式,将工程成本市场化,增加竞争意识,降低工程成本,或在工程设计比较完善的情况下,工程采用单方造价包干,限定所用材料的品牌、价格及包干范围、内容等,降低后期施工过程中的变更与签证,从而降低工程成本.
3.5 优选专业分包,防止垄断性行业任意抬价
在工程建设中,对于工程承包方式,在不影响整个工程质量、进度的前提下,尽量采用总包加专业分包制,即专业事由专业单位去做,从而降低中间环节和工程成本.如土建主体工程应与门窗工程、涂料工程、供电工程、消防工程、外装工程分别承包,由各自专业单位进行承包,这样能保证工程的质量,同时降低工程成本.有些特殊专业工种不得不委托带有一定的垄断性质的专业施工单位承担,如变配电所安装工程、通讯工程、煤气工程等.
3.6 深入现场,收集和掌握施工有关资料
在工程施工过程中,审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场,对照图纸察看施工情况,有时与监理、总承包方及施工人员进行座谈,了解、收集工程的有关资料,及时掌握现场施工动态,及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用,相应调整和控制工程造价,并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作.
3.7 制定严密的合同条款
在国际惯例中,业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本,对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步,防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口,进行各种各样的索赔,随着我国加入WTO,工程项目的管理也将逐步与国际接轨.例如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由,要求增加工程费用,如果合同中写明了合同报价,充分
分考虑了工期因素,不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款,就能有效地杜绝费用的增长.利用好“严密合同条款”这一条,对可能发生的情况提前预计,多学习国外成熟的经验及合同条款.涉及到工程成本方面的细节一定要严谨,如工程取费标准、类别,主材、设备价格的认定方式、工程承包的范围、内容等均要在合同中明确规定.
4 结语
本文从三个大的方面谈了房地产项目开发的工程造价控制,这三个方面相辅相成,缺一不可,对于具体的工程可以有所重.对于工程造价控制这个大课题,远不止这些内容能够囊括,还需要具体问题具体分析,使之不断完善成熟.
总之,房地产开发中工程造价的控制,实质就是运用科学技术原理,采用科学的计价方法和切合实际的计价依据,从项目决策、项目设计、项目实施这三个阶段的每个环节,都要有控制造价的经济头脑,充分利用和认真分析建设周期中的重要信息,减少或避免建设资金的流失,最终降低整个项目的工程造价与成本,从而提高房地产项目开发的投资效益.
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