简介：多项目运作是房地产开发企业实现规模化、由项目公司向公司高级形态发展的必然途径，其目的和最终结果就是企业利润最大化。尽管多项目运作本身是分散房地产企业发展风险的策略，但是由于多项目运作对项目管理人员素质的要求较高，往往存在较大的管理风险，所以目前进行多项目运作的企业数量和运作规模十分有限。
关键字：房地产,项目,因素
按照项目开发期的分布，房地产多项目运作的模式可以分为多个项目同时开发（指项目开发周期基本重合），阶段内多项目开发（指项目间的开发周期存在重叠但是不完全重合）和两者交叉的多项目开发（指既有同一时间的多项目运作又有阶段内持续开发）。
项目的开发时间、周期、项目定位、开发模式等单个房地产开发项目的组成因素在多项目运作中表现为的开发资金、土地和管理人才等企业有效项目资源在项目间的协调、分配、衔接和均衡。通过资源的平衡达到最佳项目实施组合的目的是多项目运作的内容与核心。
一、资金――项目开发的生命线
房地产业是资金密集性产业，资金对房地产项目和企业的重要性是不言而喻的。国家的新土地政策和信贷政策的逐步实施给房地产市场带来两大变化：土地公开出让制度使土地获取更加公平；土地的招投标方式对地价款的支付时间的限制提高了开发企业资金实力的门槛。现在及将来影响房地产开发企业的第一要素是资金，土地这一要素则退而居其次。多项目运作中对资金的需求反映在两个方面，一是资金总量的充裕，二是资金链的顺畅。
多项目运作的资金总量需求往往是单个项目的数倍，短期资金投入压力十分巨大。因此，没有雄厚资本实力和良好融资渠道的房地产企业是很难承受的。从单纯依靠商业银行贷款向股权融资、合作开发、房地产信托综合筹资发展是满足多项目运作资金需求的途径。因该说，完善融资渠道不仅是个别房地产企业需要解决的问题，更是整个房地产业发展面临的完备房地产金融体系的大课题。
房地产项目资金链是房地产在不同阶段资金的表现方式和资金来源，这里不仅是一个资金总量的问题，同时也是一个资金结构的问题，其中涉及资金周期和自身增值。目前房地产开发企业的资金链模式是利用自有资金缴纳土地出让金，取得 “四证”后向商业银行申请房地产开发贷款，达到开发要求后取得预售许可证，利用销售回款及个人按揭贷款完成项目开发。资金链的顺畅要求缩短项目开发销售周期、加速资金周转，同时根据市场变化调配资金在项目间的分配，使资金向利好方向流动，增加利润。
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