【摘要】 从项目管理工作的实际出发，借鉴房地产行业的项目管理成功经验，运用管理学的理论和方法，总结了某小区的项目管理及其开发工作整体运作过程。从前期选址、可行性研究到决策，以及从设计到施工和竣工验收各个环节，全面分析小区建设项目的管理规划及控制要点。
目前国内项目管理火热兴起，国内的很多企业开始重视项目管理的应用，包括对项目经理、中高层经理甚至全员的项目管理培训，同时也有一些企业开始进行项目管理的咨询。那么在当前情况下，企业如何规划项目管理呢?项目管理对企业有什么帮助呢？如惠普公司、联想集团、方正奥德等公司都有比较多的投入，其收益也是显而易见的，体现在公司管理制度的改进，职员项目管理水平和意识的提高，而最直接的表现就是，成功项目的数量的增加和项目实施的利润的提高。
应该说我国的项目管理水平还远远落后于西方的发达国家，国外成熟的项目管理理论已经发展了几十年，但我国真正的引进也只是在最近几年，还没有真正形成属于自己的项目管理理论体系，只是在简单地学习和模仿。笔者就这一问题进行深入探讨。
1 项目概况
从牡丹江房地产开发市场情况看，总量上看已大大超过市场的正常需求，今年新开工近 200 万 m2，加上结转工程和存量房，到年底上市量可达 250~300 万 m2。远远超过正常的市场需求。从供应总体形势上看，需求总量趋于平稳，而增长总量过大。从价位上看，前两年房价上涨较快，一般普通住宅由 1998年的 1 500 元/m2 涨到 2000 年的 1 700 元/ m2，上涨幅度 15%~20%。无论从总量上、价格上都远远超过了老百姓的正常承受能力。
该市房地产市场需求在总量上趋于平稳，不会有大起大落，购房者是普通工薪族中、低收入的大众层为主，当然对高档住宅的需求也还会有一定的比例，但不会太大。这就是在今后一个时期，房地产市场的基调。小区建设该项目规划建筑面积 4.3 万 m2，根据市规划局给定的范围，此片共有被动迁户 242户，无照房住宅 10 户，拆除面积 453.13 m2；非住宅 4 户，拆除面积 864.30 m2，安置面积 1.529 m2。
2 项目开发前期规划
（1）项目选址。随着城市开发脚步的加快，以及城市基础设施的改造和完善，城市主干路，购房者偏爱购买环境好，离江边公园较近的房子。一是空气质量较好。二是方便晨练等活动。该片临近江堤，周边有很多的学校。周边已经竣工的房屋门市已经开始向汽车配件方向发展，有望开发后成为汽配一条街。
可行性研究的主要依据是牡丹江市经济建设的方针、政策和长远规划。经过主管部门批准的项目开发文件。有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。主要研究以下几个方面：项目概况，项目用地的现状调查和动迁安置情况，市场销售情况预测和建设规模确定，规划及设计方案选择，建筑市场情况及建材供给情况，环境影响和环保情况，开发建设计划，经济及社会效益分析。
（2）规划建设总面积 4.300 万 m2，还动迁面积 1.529 万 m2，其中，住宅为 1.370 万 m2，门市为 0.159万 m2，可出售商品房面积为 2.771 万 m2，其中，住宅为 2.291 万 m2，门市为 0.480 万 m2。估算单位造价为 600 元/ m2，工程总造价：2 580 万元。预计销售收入为 5 430 万元，其中，商品房收入为 4 772 万元，动迁户重置收入为 300 万元。
预计支出为 5 249.25 万元。
收入-支出=5 430 万元-5 249.25 万元=180.75 万元。
与该项目同期可实施的备选方案有两个。其中，方案一公寓的开发项目，规划 5.4 万 m2，动迁比 1:0.46，预期利润 100 万元。方案二家园小区的建设项目，规划 6.8 万 m2，动迁比 1:0.41，预期利润 70 万元。通过对两个项目的综合考察和测算，动迁比相对较大，预期利润降低很大，投资的风险也增加了。通过社会问卷调查和专家研究意见，综合考评三个方案的可行性，得出该项目可行的结论。
（3）该小区共设计住宅 470 套，其中，按规定设计还动迁户用房 240 套。根据地段情况、购买力情况、周边销售形式等因素确定的设计方案，商品房设计按小户型 70 m2 以内占 30%、中户型 70~110 m2占 40%、大户型 110 m2 以上占 30%的比例进行设计。
（4）施工期质量、进度、投资控制。工程质量就是房地产企业的生命，合理的工程进度和造价就是效益。在工程施工设计中，必须充分考虑工程进度的科学合理性，充分考虑材料的成本、质量控制，保证房地产商品的质量。馨园小区的建设阶段质量、进度、投资控制等管理规划编制依据和文件主要内容如下：
小区综合楼总占地面积为 2 万 m2，建筑基底面积为面 6 461 m2，道路广场面积 4 528 m2，绿化面积9 011 m2。包括大小栋号共 5 项，分别是 1#、2#、3#、变电所（换热站、水泵房）、半地下车棚。其中，配套设施建筑面积 2 081 m2，位于小区正中心部位，该楼共 2 层，底层层高 4.2m，总建筑高度 12.4m。[本文共有 2 页，当前是第 1 页] <<上一页 下一页>>
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